Business model

ADLER – A major provider of residential properties in Germany

The business model of ADLER Real Estate AG comprises two fields of activity – Rental and Trading. The company’s segment reporting is structured accordingly. The Rental segment portrays the activities of the Group’s central Asset Management department, which administers residential units held in the portfolio in technical and commercial terms. It also manages individual property management companies on location by way of service agreements. ADLER nevertheless also maintains two companies that perform property and facility management for residential portfolios with their own capacities. ADLER intends to expand this section of the value chain in future and fully integrate it into the Group by the end of 2017. The Trading segment is largely managed and directed by a standalone group company, ACCENTRO Real Estate AG. In terms of its personnel structures, ADLER restricts itself – apart from its property management companies – to asset management and to central group functions such as controlling, accounting and financing. Correspondingly, the number of group employees is low and the company´s structure lean.

All activities relating to the management of properties due to be retained in the portfolio on a permanent basis are pooled in the Rental segment and relate almost exclusively to residential units. The portfolio has been built up over the past four years by acquiring individual portfolios or shares in property companies. It is regularly reviewed, adjusted in line with earnings and value considerations, and developed further. With a portfolio of around 50,000 units, ADLER is now one of Germany’s five major publicly listed property companies. ADLER intends to expand this portfolio further through acquisitions. As hitherto, ADLER focusses its investments on residential property portfolios in B locations and on the outskirts of large conurbations. When suitable market opportunities arise, however, ADLER also invests in so-called A cities such as Berlin in order to benefit from value growth in these markets. Either way, ADLER deems acquisitions worthwhile only when the properties promise to generate immediate positive cash flows. The apartments in ADLER’s portfolio have an average size of around 60 m² and have two or three main rooms. The average monthly rent amounts to EUR 5 per square meter. ADLER thus operates in a market segment focusing on people with medium to below-average incomes. ADLER offers decent living quality at appropriate market prices to this target group, which is growing due to prevalent demographic and socio-economic trends (ageing society, more single-person households) and will be further boosted by the high number of immigrants. Dabei investiert ADLER – wie bisher – bevorzugt in Wohnimmobilienportfolios, die sich in B- und Randlagen großer Ballungsräume befinden. Wenn sich entsprechende Marktgelegenheiten ergeben, investiert ADLER aber auch in sogenannten A-Städten wie etwa Berlin, um an den Wertsteigerungen in solchen Märkten teilzuhaben. Akquisitionen erscheinen ADLER in jedem Fall nur dann sinnvoll, wenn die Immobilien bereits unmittelbar nach Erwerb einen positiven Cash Flow abzuwerfen versprechen. Die Wohnungen im Bestand von ADLER sind im Durschnitt etwa 60 m² groß und haben zwei oder drei Wohnräume. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter liegt bei 5 Euro im Monat. ADLER ist damit in einem Marktsegment tätig, das sich an Menschen mit mittleren bis unterdurchschnittlichen Einkommen richtet. Dieser Zielgruppe, die aufgrund der vorherrschenden demografischen und sozio-ökonomischen Trends (alternde Gesellschaft, mehr Haushalte mit nur einer Person) wächst und zudem durch die hohe Zahl von Immigranten weiter gestärkt wird, bietet ADLER eine solide Wohnqualität zu marktgerechten Mieten.
Das Segment Handel umfasst den An- und Verkauf von Wohnimmobilien und Einzelwohnungen. Es wird im ADLER-Konzern im Wesentlichen durch die mehrheitliche Beteiligung an der börsennotierten ACCENTRO Real Estate AG (vormals ESTAVIS AG) abgedeckt. ACCENTRO vertreibt dabei geeignete Wohnimmobilien und Eigentumswohnungen aus dem ADLER-Konzernverbund, aber auch im Auftrag Dritter an Selbstnutzer und Kapitalanleger im In- und Ausland. ACCENTRO ist nach eigener Einschätzung der größte deutsche Privatisierer von Wohnungseigentum. Für das Segment Handel werden regelmäßig Wohnimmobilien erworben, die sich für die Privatisierung eignen. Sie werden dann mit der Absicht der Veräußerung nur kurzfristig gehalten. Da im Segment Handel vor allem Kriterien der Veräußerbarkeit im Vordergrund stehen, zielt die ACCENTRO bei ihren Immobilien nicht zwangsläufig auf dieselben Lagen ab, die in der Bestandshaltung favorisiert werden, sondern schließt auch Immobilien in A-Städten ausdrücklich in ihr Zielportfolio mit ein.